TIN TỨC & SỰ KIỆN
GIỚI THIỆU
2012 – Làm sao tháo gỡ thị trường bất động sản?
 |
Thị trường bất động sản (BĐS) năm 2011 khép lại trong bầu không khí ảm đạm chưa từng thấy từ trước đến nay. Và khi những ngày cuối cùng của năm 2011 đã cận kề, nhiều bất cập được cho là nguyên nhân chính dẫn tới tình trạng trên đã được chỉ ra. Theo đó, đại diện nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS cho rằng: Nếu không có giải pháp tháo gỡ dứt điểm những vướng mắc trên thì khả năng thị trường BĐS năm 2012 sẽ khó phục hồi.
Nhìn lại thị trường BĐS năm 2011, có thể thấy sự đi xuống rất rõ ràng khi mà thị trường gần như bị đóng băng. Thậm chí, có thời điểm nguy cơ vỡ “bong bóng” BĐS đã được nhiều chuyên gia nhắc đến trên các phương tiên thông tin đại chúng bởi thị trường cứ tiếp tục lao dốc. Không chỉ doanh nghiệp BĐS lao đao vì thiếu vốn mà nhiều nhà đầu tư BĐS cũng điêu đứng trước những khó khăn về tài chính khiến cho thị trường xuất hiện hiện tượng bán tháo, giảm giá và thậm chí vỡ nợ…
Ngay trong Hội nghị Doanh nghiệp Ngành Xây dựng 2011 do Bộ Xây dựng tổ chức vừa qua tại Hà Nội, vấn đề vốn đã nhận được sự thu hút đặc biệt của các đại biểu tham dự và là một trong những nội dung chính của nhiều bài tham luận được các đại biểu trình bày trước Hội nghị.
Ông Nguyễn Quốc Tuấn – Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội: Phải khơi thông dòng vốn cho thị trường BĐS một cách hợp lý.
Đánh giá về thị trường BĐS năm 2011, ông Tuấn cho rằng: Bên cạnh những mặt tích cực, thị trường BĐS nói chung và thị trường BĐS Hà Nội nói riêng đã bộc lộ nhiều hạn chế như: phát triển thiếu lành mạnh và không ổn định; giá BĐS, đặc biệt là giá nhà ở vẫn đứng ở mức cao, diễn biến phức tạp, tình trạng đầu cơ kích giá còn phổ biến, giao dịch BĐS có chiều hướng giảm sút;
Ông Tuấn lấy ví dụ, theo báo cáo của các sàn giao dịch trên địa bàn Thành phố, trong 6 tháng đầu năm 2011 có khoảng 2.700 giao dịch thành công, trong quý 3/2011 chỉ có khoảng 900 giao dịch thành công. Thị trường bất động sản chủ yếu tập trung tại khu vực đô thị, nhưng khối lượng, giá trị giao dịch và biến động lớn vẫn chủ yếu tại khu vực phía Tây, Tây Nam Hà Nội, đồng thời thị trường bất động sản là nhà ở chiếm phần lớn thị trường.
Và để thị trường BĐS năm 2012 phát triển ổn định, lành mạnh, giá cả hợp lý sẽ có tác động tích cực đến phát triển kinh tế – xã hội, tránh tình trạng phát triển thiếu ổn định, giá cả bất hợp lý hoặc trầm lắng kéo dài, gây khó khăn cho việc giải quyết nhà ở cho nhân dân, ông Tuấn cho rằng: Phải khơi thông dòng vốn cho thị trường BĐS một cách hợp lý.
Ông Trần Minh Hoàng – Chủ tịch HĐQT Công ty Vinaland: Cần phải xây dựng các quỹ đầu tư BĐS.
Hiện nay, phần lớn dòng tiền đầu tư trực tiếp vào thị trường BĐS được đầu tư thông qua các doanh nghiệp phát triển BĐS hoặc nhà đầu tư cá nhân, những người mua BĐS trực tiếp. Với đa phần các dự án đang triển khai, người mua nhà lại phải trả trước tiền mua nhà cho doanh nghiệp.
Đáng chú ý, nguồn vốn của các doanh nghiệp và người mua nhà đa phần là vốn từ hệ thống ngân hàng thương mại, một số rất ít là nguồn vốn của các quỹ đầu tư tài chính hoặc nhà đầu tư chứng khoán cá nhân, những nhà đầu tư này cung cấp vốn cho doanh nghiệp thông qua việc mua cổ phiếu hoặc trái phiếu do doanh nghiệp phát hành.
Chính vì vậy, áp lực tài chính lên hệ thống ngân hàng là rất lớn. Ngân hàng thương mại với đặc tính vốn huy động là vốn vay trong dân chúng có tính chất ngắn hạn, trong khi nhu cầu đầu tư cho thị trường BĐS là nhu cầu vốn dài hạn nên thị trường BĐS của Việt Nam luôn phải chịu áp lực thanh khoản, xoay vòng vốn đáo hạn ngân hàng. Điều này tạo rủi ro rất lớn cho cả doanh nghiệp, người mua nhà và hệ thống ngân hàng thương mại, đặc biệt là khi thị trường BĐS đóng băng, khó tiêu thụ như đã từng xảy ra năm 2008 tại thành phố Hồ Chí Minh và trên phạm vi cả nước như trong thời điểm hiện nay.
Ngoài ra, do doanh nghiệp Việt Nam với kinh nghiệm phát triển BĐS còn ít, năng lực quản lý điều hành còn thấp, thiếu trải nghiệm, am hiểu về thị trường tài chính, ngân hàng, việc sử dụng, cân đối nguồn vốn của các doanh nghiệp cũng rất yếu kém…, do đó dễ dẫn đến tình trạng đầu tư dàn trải, sử dụng vốn sai mục đích, kỳ vọng lợi nhuận quá cao, lạm dụng quyền hạn, lợi ích nhóm… nên dễ dẫn tới nhiều rủi ro cho các dòng vốn đầu tư.
Theo ông Hoàng thì để giải quyết những bất cập trên, chúng ta cần phải sớm xây dựng các Quỹ đầu tư BĐS hình thành trên cơ sở là vốn tiết kiệm, vốn nhàn rỗi của các nhà đầu tư tổ chức và cá nhân có đặc tính khác với vốn đi vay, có tính chất dài hạn và kỳ vọng lãi suất ở mức vừa phải nên rất ổn định và dài hạn, phù hợp với tính chất đầu tư dài hạn cho thị trường BĐS.
TS. Châu Thị Thu Nga – Chủ tịch HĐQT, Tổng Giám đốc Tập đoàn Đầu tư Xây dựng Nhà đất: Việc giao đất, cho thuê đất nên theo hướng thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Theo TS. Nga thì hiện nay các doanh nghiệp tham gia thị trường BĐS đang vấp phải nhiều vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng và nộp tiền sử đụng đất tại các dự án phát triển nhà ở như: Việc xác định tiền sử dụng đất và thời điểm nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP; Vướng mắc trong việc xác định giá đất theo giá thị trường theo quy định của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP; Bất cập của Nghị định 120/2010/NĐ – CP đối với việc tính tiền sử dụng đất;…
Và để tháo gỡ những vấn đề trên, TS Nga cho rằng:
Thứ nhất, cần sớm nghiên cứu những quy định khoa học và hợp thực tiễn về giá đất theo giá thị trường, nên đi theo hướng nhà nước xây dựng bảng giá đất hằng năm sát giá thị trường làm căn cứ thu tiền sử dụng đất. Đồng thời, cần tạo quỹ đất sạch để tổ chức bán đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Hay nói cách khác là việc giao đất, cho thuê đất nên theo hướng thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Thứ hai, với những mảnh đất công, khi lựa chọn chủ đầu tư dự án cần thực hiện thông qua đấu thầu.
Thứ ba, cần tạo một cơ chế định giá đất mang tính độc lập với hệ thống hành chính để giảm bớt sự can thiệp hành chính vào các quy luật của thị trường. Nên nghiên cứu áp dụng việc tính tiền sử dụng đất theo phương án đấu giá, sửa hoặc bỏ khung giá đất để các tỉnh, thành điều chỉnh bảng giá đất sao cho sát với giá thị trường.
Thứ tư, cần phải coi quyền sử dụng đất là hàng hóa và tuân thủ sự điều tiết của cơ chế thị trường. Nhà nước cần chuyển dần vai trò từ người định giá sang vai trò điều tiết và thẩm định giá trên thị trường.
Thứ năm, cần có văn bản hướng dẫn cụ thể để doanh nghiệp được khấu trừ vào tiền sử dụng đất của doanh nghiệp các chi phí đầu tư vào hạ tầng công cộng nằm ngoài quy hoạch đất của dự án.
Thứ sáu, các cơ quan chức năng cần điều tiết lại mức thu tiền sử dụng đất để bảo đảm hài hòa lợi ích cho doanh nghiệp, nhà nước và người dân.
Nhìn lại thị trường BĐS năm 2011, có thể thấy sự đi xuống rất rõ ràng khi mà thị trường gần như bị đóng băng. Thậm chí, có thời điểm nguy cơ vỡ “bong bóng” BĐS đã được nhiều chuyên gia nhắc đến trên các phương tiên thông tin đại chúng bởi thị trường cứ tiếp tục lao dốc. Không chỉ doanh nghiệp BĐS lao đao vì thiếu vốn mà nhiều nhà đầu tư BĐS cũng điêu đứng trước những khó khăn về tài chính khiến cho thị trường xuất hiện hiện tượng bán tháo, giảm giá và thậm chí vỡ nợ…
Ngay trong Hội nghị Doanh nghiệp Ngành Xây dựng 2011 do Bộ Xây dựng tổ chức vừa qua tại Hà Nội, vấn đề vốn đã nhận được sự thu hút đặc biệt của các đại biểu tham dự và là một trong những nội dung chính của nhiều bài tham luận được các đại biểu trình bày trước Hội nghị.
Ông Nguyễn Quốc Tuấn – Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội: Phải khơi thông dòng vốn cho thị trường BĐS một cách hợp lý.
Đánh giá về thị trường BĐS năm 2011, ông Tuấn cho rằng: Bên cạnh những mặt tích cực, thị trường BĐS nói chung và thị trường BĐS Hà Nội nói riêng đã bộc lộ nhiều hạn chế như: phát triển thiếu lành mạnh và không ổn định; giá BĐS, đặc biệt là giá nhà ở vẫn đứng ở mức cao, diễn biến phức tạp, tình trạng đầu cơ kích giá còn phổ biến, giao dịch BĐS có chiều hướng giảm sút;
Ông Tuấn lấy ví dụ, theo báo cáo của các sàn giao dịch trên địa bàn Thành phố, trong 6 tháng đầu năm 2011 có khoảng 2.700 giao dịch thành công, trong quý 3/2011 chỉ có khoảng 900 giao dịch thành công. Thị trường bất động sản chủ yếu tập trung tại khu vực đô thị, nhưng khối lượng, giá trị giao dịch và biến động lớn vẫn chủ yếu tại khu vực phía Tây, Tây Nam Hà Nội, đồng thời thị trường bất động sản là nhà ở chiếm phần lớn thị trường.
Và để thị trường BĐS năm 2012 phát triển ổn định, lành mạnh, giá cả hợp lý sẽ có tác động tích cực đến phát triển kinh tế – xã hội, tránh tình trạng phát triển thiếu ổn định, giá cả bất hợp lý hoặc trầm lắng kéo dài, gây khó khăn cho việc giải quyết nhà ở cho nhân dân, ông Tuấn cho rằng: Phải khơi thông dòng vốn cho thị trường BĐS một cách hợp lý.
Ông Trần Minh Hoàng – Chủ tịch HĐQT Công ty Vinaland: Cần phải xây dựng các quỹ đầu tư BĐS.
Hiện nay, phần lớn dòng tiền đầu tư trực tiếp vào thị trường BĐS được đầu tư thông qua các doanh nghiệp phát triển BĐS hoặc nhà đầu tư cá nhân, những người mua BĐS trực tiếp. Với đa phần các dự án đang triển khai, người mua nhà lại phải trả trước tiền mua nhà cho doanh nghiệp.
Đáng chú ý, nguồn vốn của các doanh nghiệp và người mua nhà đa phần là vốn từ hệ thống ngân hàng thương mại, một số rất ít là nguồn vốn của các quỹ đầu tư tài chính hoặc nhà đầu tư chứng khoán cá nhân, những nhà đầu tư này cung cấp vốn cho doanh nghiệp thông qua việc mua cổ phiếu hoặc trái phiếu do doanh nghiệp phát hành.
Chính vì vậy, áp lực tài chính lên hệ thống ngân hàng là rất lớn. Ngân hàng thương mại với đặc tính vốn huy động là vốn vay trong dân chúng có tính chất ngắn hạn, trong khi nhu cầu đầu tư cho thị trường BĐS là nhu cầu vốn dài hạn nên thị trường BĐS của Việt Nam luôn phải chịu áp lực thanh khoản, xoay vòng vốn đáo hạn ngân hàng. Điều này tạo rủi ro rất lớn cho cả doanh nghiệp, người mua nhà và hệ thống ngân hàng thương mại, đặc biệt là khi thị trường BĐS đóng băng, khó tiêu thụ như đã từng xảy ra năm 2008 tại thành phố Hồ Chí Minh và trên phạm vi cả nước như trong thời điểm hiện nay.
Ngoài ra, do doanh nghiệp Việt Nam với kinh nghiệm phát triển BĐS còn ít, năng lực quản lý điều hành còn thấp, thiếu trải nghiệm, am hiểu về thị trường tài chính, ngân hàng, việc sử dụng, cân đối nguồn vốn của các doanh nghiệp cũng rất yếu kém…, do đó dễ dẫn đến tình trạng đầu tư dàn trải, sử dụng vốn sai mục đích, kỳ vọng lợi nhuận quá cao, lạm dụng quyền hạn, lợi ích nhóm… nên dễ dẫn tới nhiều rủi ro cho các dòng vốn đầu tư.
Theo ông Hoàng thì để giải quyết những bất cập trên, chúng ta cần phải sớm xây dựng các Quỹ đầu tư BĐS hình thành trên cơ sở là vốn tiết kiệm, vốn nhàn rỗi của các nhà đầu tư tổ chức và cá nhân có đặc tính khác với vốn đi vay, có tính chất dài hạn và kỳ vọng lãi suất ở mức vừa phải nên rất ổn định và dài hạn, phù hợp với tính chất đầu tư dài hạn cho thị trường BĐS.
TS. Châu Thị Thu Nga – Chủ tịch HĐQT, Tổng Giám đốc Tập đoàn Đầu tư Xây dựng Nhà đất: Việc giao đất, cho thuê đất nên theo hướng thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Theo TS. Nga thì hiện nay các doanh nghiệp tham gia thị trường BĐS đang vấp phải nhiều vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng và nộp tiền sử đụng đất tại các dự án phát triển nhà ở như: Việc xác định tiền sử dụng đất và thời điểm nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP; Vướng mắc trong việc xác định giá đất theo giá thị trường theo quy định của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP; Bất cập của Nghị định 120/2010/NĐ – CP đối với việc tính tiền sử dụng đất;…
Và để tháo gỡ những vấn đề trên, TS Nga cho rằng:
Thứ nhất, cần sớm nghiên cứu những quy định khoa học và hợp thực tiễn về giá đất theo giá thị trường, nên đi theo hướng nhà nước xây dựng bảng giá đất hằng năm sát giá thị trường làm căn cứ thu tiền sử dụng đất. Đồng thời, cần tạo quỹ đất sạch để tổ chức bán đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Hay nói cách khác là việc giao đất, cho thuê đất nên theo hướng thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Thứ hai, với những mảnh đất công, khi lựa chọn chủ đầu tư dự án cần thực hiện thông qua đấu thầu.
Thứ ba, cần tạo một cơ chế định giá đất mang tính độc lập với hệ thống hành chính để giảm bớt sự can thiệp hành chính vào các quy luật của thị trường. Nên nghiên cứu áp dụng việc tính tiền sử dụng đất theo phương án đấu giá, sửa hoặc bỏ khung giá đất để các tỉnh, thành điều chỉnh bảng giá đất sao cho sát với giá thị trường.
Thứ tư, cần phải coi quyền sử dụng đất là hàng hóa và tuân thủ sự điều tiết của cơ chế thị trường. Nhà nước cần chuyển dần vai trò từ người định giá sang vai trò điều tiết và thẩm định giá trên thị trường.
Thứ năm, cần có văn bản hướng dẫn cụ thể để doanh nghiệp được khấu trừ vào tiền sử dụng đất của doanh nghiệp các chi phí đầu tư vào hạ tầng công cộng nằm ngoài quy hoạch đất của dự án.
Thứ sáu, các cơ quan chức năng cần điều tiết lại mức thu tiền sử dụng đất để bảo đảm hài hòa lợi ích cho doanh nghiệp, nhà nước và người dân.
Theo Petrotimes
Tin mới
